【新時(shí)代新氣象新作為】建立兩權(quán)抵押“退出機(jī)制”，擴(kuò)大農(nóng)宅受讓范圍

2018-03-23 16:01 來(lái)源: 中國(guó)江蘇網(wǎng)

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【連網(wǎng)】

2018年3月21日，泗洪大地楊柳依依。農(nóng)民朋友們正趁著大好春光，搶農(nóng)時(shí)、抓春管。劉成龍攝視覺江蘇網(wǎng)供圖

2015年底，國(guó)務(wù)院確定農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)名單。江蘇省有10個(gè)縣（市、區(qū)）是土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押試點(diǎn)區(qū)，農(nóng)房抵押試點(diǎn)區(qū)有3個(gè)。其中，泗洪縣是土地經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押試點(diǎn)區(qū)，試點(diǎn)實(shí)施以來(lái)，該縣兩權(quán)抵押數(shù)量和放貸規(guī)模均居全省前列。今年，兩權(quán)抵押試點(diǎn)時(shí)間繼續(xù)延長(zhǎng)。

兩權(quán)抵押后，銀行能不能按期收回貸款，是這種試點(diǎn)能否持續(xù)的重要因素之一。記者近日在泗洪縣采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，盡管有少量貸款未能按時(shí)收回，但泗洪縣創(chuàng)新工作方法，探索出解決兩權(quán)抵押中難題的新路。

截至今年3月8日，泗洪縣土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押累計(jì)成交數(shù)為2283筆，累計(jì)抵押土地面積50.68萬(wàn)畝，累計(jì)發(fā)放貸款4.791億元。“絕大多數(shù)貸款者能夠到期還款。”泗洪縣農(nóng)工辦副主任周維利說(shuō)，但也有個(gè)別貸款者因多種原因不能按期償還。青陽(yáng)鎮(zhèn)重崗社區(qū)一家葡萄合作社負(fù)責(zé)人用1100多畝土地經(jīng)營(yíng)權(quán)作抵押，貸到150萬(wàn)元。去年1月貸款到期，但該負(fù)責(zé)人因非經(jīng)營(yíng)原因而不能償還貸款，人也失蹤了。由于土地流轉(zhuǎn)期限到2025年為止，泗洪縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易有限公司請(qǐng)人代為看管葡萄園，最近想在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)上掛牌交易這宗土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。

金鎖鎮(zhèn)一位種植大戶用200畝葡萄園土地經(jīng)營(yíng)權(quán)作抵押，在農(nóng)行貸到40萬(wàn)元，去年5月貸款到期，該大戶因經(jīng)營(yíng)不善無(wú)法償還。對(duì)這種情況，還有哪些處置辦法呢？

周維利說(shuō)，在試點(diǎn)開展土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押之初，泗洪縣出臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償金管理辦法，由財(cái)政出資1000萬(wàn)元作為風(fēng)險(xiǎn)基金，并確定匯隆公司為貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押到期后，逾期3個(gè)月仍沒還貸的，由風(fēng)險(xiǎn)基金向銀行代償40%，其余60%由匯隆公司代償。“處置使用權(quán)抵押中的違約問題，是各試點(diǎn)區(qū)的難題。”周維利說(shuō)，因?yàn)殂y行是不可能收回土地經(jīng)營(yíng)權(quán)、再物色新的經(jīng)營(yíng)者的，而風(fēng)險(xiǎn)基金數(shù)量畢竟也有限，不可能長(zhǎng)期代償。因此，遇到風(fēng)險(xiǎn)同樣需要代償?shù)膮R隆公司成立農(nóng)業(yè)全程化服務(wù)公司，如經(jīng)營(yíng)者逾期不能還款，一方面可以在交易平臺(tái)掛牌、重新出讓；另一方面也可以讓匯隆公司物色新的經(jīng)營(yíng)者，甚至由公司自己經(jīng)營(yíng)。這等于建立了土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押退出機(jī)制，這樣銀行就敢大膽放貸了。

農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押的退出機(jī)制更難建立，因?yàn)檗r(nóng)村宅基地只能在本村（社區(qū)）經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，沒有宅基地的農(nóng)村居民是有資格申請(qǐng)宅基地的，這樣，農(nóng)房受讓的空間很小。泗洪縣在試點(diǎn)農(nóng)房抵押（含宅基地）中就遇到這一難題。泗洪縣農(nóng)商行副行長(zhǎng)謝輝介紹，截至今年3月，該行接受2083筆農(nóng)宅抵押，累計(jì)發(fā)放貸款近15億元，其中98筆發(fā)生還款違約，涉及金額1000多萬(wàn)元，在貸款余額中占5.89%。

貸款逾期后，銀行一般先向貸款者催收，一定條件下可在付清利息后延長(zhǎng)貸款期限；如確實(shí)收回貸款無(wú)望，則通過(guò)訴訟進(jìn)行司法拍賣。截至今年3月，已有16處農(nóng)宅進(jìn)行司法拍賣，成交5處，成交金額112萬(wàn)元，其余都流拍了。“主要因?yàn)楸敬寰用裰g都很熟悉，不方便買。成交的農(nóng)房，通常農(nóng)宅原所有人跟競(jìng)拍者關(guān)系較好，有的是親戚，互相之間存在某種程度上支持關(guān)系。”謝輝說(shuō)。

為讓農(nóng)房抵押能夠順利推進(jìn)，3月初，泗洪縣決定將農(nóng)房受讓范圍放寬，凡本縣農(nóng)民、沒有宅基地的，都有資格參與競(jìng)拍和受讓。“受讓半徑擴(kuò)大到全縣后，抵押農(nóng)房處置就容易多了。”泗洪縣農(nóng)商行董事長(zhǎng)鞏大兵說(shuō)，以前幾次拍賣中，就有本村以外的人想?yún)⑴c競(jìng)拍，但因不符合要求取消了他們競(jìng)拍資格?，F(xiàn)在抵押的農(nóng)房，多數(shù)靠近集鎮(zhèn)，可作為經(jīng)營(yíng)用房，只要受讓范圍擴(kuò)大到全縣，拍賣成交率可大大提高。銀行還充分考慮到對(duì)因違約而被拍賣農(nóng)房的農(nóng)戶實(shí)際困難——從拍賣成功后的執(zhí)行款中預(yù)留一部分資金，用于給該農(nóng)戶租借安置房，或直接給予租房補(bǔ)貼，安置房租借補(bǔ)貼期限為12個(gè)月，租金補(bǔ)貼參照?qǐng)?zhí)行。

省委農(nóng)工辦副主任許善平說(shuō)，泗洪縣這一突破得到上級(jí)主管部門肯定。泗洪縣是土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押和農(nóng)房抵押的試點(diǎn)區(qū)，既然是試點(diǎn)，就應(yīng)先行先試。浙江省不少縣（市、區(qū)）早些年就將農(nóng)房受讓范圍擴(kuò)大到全縣，取得很好的效果，農(nóng)民“沉睡”資產(chǎn)被喚醒。

除了這項(xiàng)政策外，泗洪縣還嘗試政府處置流拍農(nóng)房，即由政府出資買下流拍農(nóng)房。界集鎮(zhèn)中大街有一處670平方米農(nóng)房，拍賣價(jià)格為47.8萬(wàn)元，結(jié)果流拍。最后由鎮(zhèn)政府出資買下這處農(nóng)房，償清銀行貸款。政府買了農(nóng)房可用于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化等過(guò)程中拆遷戶過(guò)渡安置，還可作為外地在本鎮(zhèn)執(zhí)教教師宿舍等。

本報(bào)記者徐明澤朱新法

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